מי צריך מנהל תכנון לקידום תב"ע?

יזמים רבים מגיעים לתהליך שינוי תב"ע עם אדריכל טוב, עו"ד מנוסה ומימון מסודר, אבל בלי איש שמחזיק את התמונה הכוללת. זו לא טעות קטנה. בתוכנית תב"ע, הפרטים הם לא פרטים, הם ההליך. מנהל תכנון הוא לא עוד יועץ בשרשרת. הוא האדם שמוודא שהשרשרת בכלל קיימת.

מאת: שוקי פירוז, חברת משירה י.פ בע"מ

רוב היזמים שמגיעים לשולחן שלי כבר הוציאו כסף. יש להם אדריכל, לעיתים גם שמאי ועו"ד, ולפעמים כבר הוגשה תוכנית ראשונה. מה שאין להם זה מישהו שניהל את התהליך מהרגע הראשון,  מישהו שהגדיר מה בכלל צריך להיות בתוכנית, מי הגורמים שצריך לשכנע, ומה סדר הפעולות שמגדיל את הסיכוי לאישור.

התוצאה בשני המקרים שונה מאוד. לא בגלל התכנון, אלא בגלל הניהול.

כשהאדריכל הוא לא מנהל הפרויקט

יש הנחה רווחת שהאדריכל מנהל את תהליך התב"ע. תב"ע היא הליך סטטוטורי מורכב שמערב עורך תכנית, יועץ תנועה, יועץ נוף, שמאי, תיאומים עם הרשות המקומית, עם משרדי ממשלה שונים. מישהו צריך לנהל את כל אלה בו-זמנית, לתאם ביניהם ולהיות אחראי לתוצאה.

מנהל תכנון הוא התפקיד הזה. לא מנהל ולא מתאם יועצים. זה הרבה מעבר למרכז או מתאים סטטוטורי. זה מי שמחזיק את קו הגבול בין מה שאפשרי סטטוטורית ותכנונית לבין מה שהיזם רוצה, ויודע להנחות את שני הצדדים.

מה שמנהל התכנון רואה מה שאחרים לא רואים

הבנה סטטוטורית עמוקה היא לא ידע טכני בלבד. זו יכולת לזהות בעיה לפני שהיא הופכת לעיכוב של שנה. מנהל תכנון מנוסה קורא תכנית ורואה חסם שיצוץ בדיון הועדה. הוא מדבר עם נציג המשרדים השונים וכבר בונה לעצמו מסלול מכשולים מראש. בהתאם, הוא מתריע עליו מוקדם, מציע פתרון, ומשנה את מסלול ההליך לפני שהוא נתקע. יזם שלא מחובר לרמת הפרטים הזו יגלה בדיעבד שההליך התארך, השתנה מהותית והפרויקט שלו נמצא בלולאה בלתי נגמרת. התירוץ המתבקש הוא שמשרדי הממשלה קשוחים. אבל ברוב המוחלט העיכוב היה נמנע אם התהליך היה מנוהל נכון.

היכרות עם הרשות, לא קשרים, ידע

עבודה מול רשויות התכנון היא לא עניין של קשרים. היא עניין של הבנה. מנהל תכנון שעבד בפועל במינהל התכנון או בוועדה מחוזית יודע דברים שלא מופיעים בשום נוהל פנימי. הוא מכיר את הדינמיקה בין בודקי התוכנית לראשי הצוותים, בין הוועדה המקומית לוועדה המחוזית, ואיך זורמת קבלת ההחלטות בפועל. היכרות עם הסביבה המחוזית והמקומית הספציפית שבה מתנהל הפרויקט מקצרת הליכים, מונעת הגשות חוזרות ומאפשרת להציב ציפיות מדויקות כלפי כל הצדדים. זה לא יתרון שולי. לעיתים זה ההבדל בין הליך שמתקדם לבין הליך שמסתובב על עצמו.

ניהול צוות יועצים הוא מקצוע בפני עצמו

בחירת היועצים הנכונים, הגדרת המשימות ובדיקת התוצרים הם לא משימות שניתן להשאיר להתנהלות עצמאית בין הגורמים. מנהל תכנון טוב יודע לבקש תיקון גם מיועץ בכיר, לזהות אי עקביות בין חוות דעת שונות ולוודא שהצוות כולו עובד לאותה מטרה. הוא לא מסתפק בסיכומי ישיבה, הוא מנהל תהליך.

עצמאות מקצועית, לא נוחות, שמירה

מנהל תכנון שאומר לכולם כן הוא לא נכס. הוא בעיה שמחכה לרגע הלא נכון. חלק מהותי התפקיד הוא היכולת לעמוד מול היזם ולומר "הכיוון הזה לא ישים סטטוטורית", ומול הרשות ולומר "הדרישה הזו חורגת ממה שנדרש". שתי היכולות נחוצות בשווה. בלעדי עצמאות מקצועית אמיתית, ההליך מתנהל לפי מי שדוחף חזק יותר ברגע נתון, לא לפי מה שנכון לפרויקט. זה המקום שבו מצטברים עיכובים, חריגות תקציביות וסבבי תכנון שלא היו צריכים לקרות.

מי צריך מנהל תכנון?

הכלל פשוט, כל יזם שמקדם שינוי תב"ע בסמכות ועדה מחוזית, בין אם הוא יזם פרטי, חברת נדל"ן גדולה או קטנה. במידה שהליך צפוי להימשך זמם רב, מערב יועצים מרובים ומחייב תיאום מול גורמי ממשלה וועדות התכנון, חשוב מאדו שיהיה  מישהו שמחזיק את התמונה הכוללת. לא מישהו שמקבל עדכונים, מישהו שמנהל.

בסופו של דבר, ההבדל בין תב"ע שאושרה לבין תב"ע שנתקעה לא תמיד טמון באיכות התכנון. לעיתים קרובות הוא טמון בשאלה פשוטה: האם היה מישהו שניהל את ההליך באמת, או שכל אחד ניהל את החלק שלו בנפרד.

הכותב הינו מתכנן ערים ובעלים של חברת משירה המציעה שירותים לניהול תכנון וקידום תב"ע