איך לבחור מנהל תכנון לקידום תב״ע – מדריך מעשי ליזמים וחברות נדל״ן

בחירת מנהל תכנון לקידום שינוי תב״ע היא החלטה שמשפיעה ישירות על לוחות הזמנים, רמת הסיכון והיתכנות הפרויקט. מנהל התכנון מחזיק את התמונה הכוללת, מתכלל את עבודת היועצים, מוביל את השיח מול רשויות התכנון ומנווט את ההליך משלב הרעיון ועד לאישור הסטטוטורי. חשוב להבחין בין מנהל תכנון פנימי של החברה לבין מנהל תכנון מקצועי המתמחה בקידום תב״עות - אלו תפקידים שונים ודורשים מיומנויות עומק שונות

מאת: שוקי פירוז, חברת משירה י.פ בע"מ

קבלת החלטה לבחירת המועמד הנכון הינה מהותית להצלחת הפרויקט. כדי לבחון את המועמד באופן שיטתי ומובנה, להלן מספר נקודות קריטיות שיש לשקול בעת בחירת מנהל תכנון. כל אחת מהנקודות מהווה רכיב מהותי בניהול הסיכון ובהצלחת ההליך הסטטוטורי.

1. ניסיון מוכח בקידום תב״עות בשוק הפרטי - מנהל תכנון איכותי חייב ניסיון מעשי בהובלת תוכניות לשינוי תב״ע עבור יזמים, לרבות עבודה מול ועדות מקומיות ומחוזיות. אין די בהיכרות כללית עם תחום התכנון או בניהול פרויקטים להיתר בניה. נדרש ניסיון מוכח בהובלת תוכנית תב"ע משלב גיבוש הרעיון ועד אישור סטטוטורי בפועל, כולל התמודדות עם התנגדויות, דרישות רשויות התכנון ותיאומים בין עשרות גורמים.

2. הבנה סטטוטורית ורגולטורית עמוקה - מנהל תכנון אינו רק מתאם ומתכלל בין הגורמים. עליו להבין תכנון עירוני, תכנון סטטוטורי, מדיניות תכנונית, מגבלות רגולטוריות ושיקולי מוסדות התכנון. היכולת להבין תוכניות, לזהות חסמים תכנוניים ולהתריע מראש על סיכונים היא קריטית. יזם שאינו מודע למכשולים הסטטוטוריים עלול לגלות בדיעבד שההליך מתארך, משתנה מהותית ובסוף להאשים את רשויות התכנון.

3. היכרות מעמיקה עם מינהל התכנון והוועדה המחוזית - עבודה מול רשויות התכנון היא תהליך מורכב, רב שכבתי ולעיתים רגיש. יתרון מובהק קיים למנהל תכנון שעבד בפועל בתוך מינהל התכנון. עליו להבין מי מקבל החלטות בפועל, כיצד מתנהלת הדינמיקה הפנימית בין בודקי התכנית לראשי הצוותים ולמתכנן המחוז, בין הוועדה המקומית לוועדה המחוזית, ואיך מתואמים משרדי הממשלה השונים. היכרות זו חוסכת זמן ומאפשרת ניהול מדויק יותר של התהליך.

4. יכולת ניהול והובלת צוות יועצים - בתוכנית תב״ע מעורבים היזם, אדריכל, יועץ תנועה, נוף, שמאי ויועצים נוספים. מנהל תכנון טוב בוחר את היועצים הנכונים, מגדיר להם

משימות ברורות, בודק את התוצרים ומוודא סנכרון מלא ביניהם. הוא אינו מסתפק בהפצת סיכומי ישיבה, אלא מנהל תהליך עבודה שיטתי. עליו גם לדעת לאתגר תוצרים מקצועיים ולדרוש תיקון כאשר נדרש, ללא תלות בוותק או במעמד היועץ.

5. עצמאות מקצועית ועמידה מול בעלי עניין - מנהל תכנון איכותי איננו חותמת גומי. עליו להציג עמדה מקצועית ברורה גם מול היזם או האדריכל וגם מול רשויות התכנון כאשר הדבר נחוץ. עצמאות מקצועית מאפשרת ניהול סיכונים אחראי ושמירה על אינטרס הפרויקט. ללא יכולת להציב גבולות ולהתריע בזמן, הפרויקט עלול להיסחף לפתרונות שאינם ישימים סטטוטורית.

6. זמינות של מנהל התכנון וירידה לפרטים - מעורבות יומיומית ויכולת להיכנס לעומק התכנון והפרטים הקטנים הן תנאי בסיס. מנהל תכנון שמנהל מספר רב מידי של פרויקטים במקביל יספק שירות מזכירותי בלבד. חשוב לוודא היקף הקצאת זמן ברור, זמינות לשאלות וליועצים ומעקב רציף אחר אבני הדרך. ההבדל בין תהליך תקוע לבין תוכנית מאושרת, נובע מניהול תדיר ואפקטיבית.

7. היכרות עם המחוז והסביבה המקומית - לכל מחוז ורשות מקומית מאפיינים מקצועיים ודינמיקה ייחודית. ניסיון קודם באזור הרלוונטי מקנה יתרון ממשי. הבנת סדרי העדיפויות, היכרות עם הגורמים המקצועיים ויכולת להיערך נכון לדיוני ועדה. בחירה במנהל תכנון בעל רזומה מוכח באותו מחוז מגדילה את הסיכויים באופן משמעותי לקידום מהיר ומקסום של הזכויות התכנית .

בחירה נכונה של מנהל תכנון היא החלטה בעלת משמעות כלכלית ישירה. מנהל מקצועי, מנוסה ועצמאי יגדיל את הסיכוי לאישור תב״ע, יצמצם סיכונים ויחסוך סבבי תכנון מיותרים. מומלץ לבחון מועמדים באמצעות רשימת קריטריונים ברורה, לדרוש דוגמאות מפרויקטים דומים ולבצע השוואה שיטתית לפני קבלת החלטה.

הכותב הינו מתכנן ערים ובעלים של חברת משירה המציעה שירותים לניהול תכנון וקידום תב"ע