מהי השבחת קרקע? מה הם סוגי השבחת הקרקע? כיצד מתבצע הליך השבחת קרקע? כמה עולה להשביח את הקרקע?
השבחת קרקע
השבחת קרקע הינה ביצוע פעולה או מספר פעולות במטרה להגדיל את ערכו של המקרקעין. משקיעים רבים מאתרים קרקעות זולות במחיר אטרקטיביים, מבצעים פעולות אשר משביחות את ערך הקרקע ולאחר מכם מוכרים את הקרקע במחיר גבוה יותר.
להלן השיטות הנהוגות כיום להשבחת קרקע:
שינוי ייעוד הקרקע – אחת השיטות הנפוצות יותר להשבחת קרקע נוגעת לשינוי ייעודה. לצורך הדוגמה, קרקע שייעודה חקלאי ובה ניתן לעשות שימושי חקלאות בלבד, שווה בערכה פחות מקרקע שייעודה למגורים ושעליה ניתן לבנות מגדל עם מספר יחידות דיור רבות. על כן השבחת קרקע באמצעות שינוי ייעודו ושינוי השימושים המותרים בו הינו דוגמה נפוצה.
הוספת זכויות בניה – ברוח הדוגמה הראשונה, קרקע עם זכויות בניה להקמת בניין מגורים בן 3 קומות שווה בערכו פחות מבניין מגורים בן 30 קומות. כך שהוספת זכויות בניה למקרקעין מעלה את ערכה של הקרקע.תהליך השבחת קרקע יכול להניב תשואה אטרקטיבית מאוד עבור המשקיעים. יחד עם זאת, היכולת להוציא לפועל את הפרויקט, הזמן והמשאבים הכספיים, לעיתים קרובות עלולות למנוע את מימושו של הפרויקט.
*פעולות אלו מתבצעות ברוב המקרים באמצעות הכנת תב"ע חדשה.
השבחת קרקע?! לא רק קרקע חקלאית
כשמדברים על השבחת קרקע, רבים מעלים אסוציאציה של השקעה בקרקע חקלאית. השקעה בקרקע חקלאית קיבלה תהודה בשנים האחרונות בעיתונות, ברדיו ודרך משרדי תיווך, כהשקעה רווחית מאוד. אך לא בהכרח מדובר בהשקעה רווחית.
קרקע חקלאית היא קרקע שמוסדות התכנון הקצו אך ורק למטרות חקלאיות ואין כלל אפשרות לבנות על הקרקע הזו. אומנם משרדי התיווך מבטיחים כי הקרקע "תופשר" לבניה אך בפועל רוב הקרקעות נשארות חקלאיות ומוסדות התכנון אינן מאפשרות לשנות את ייעודו של הקרקע.
חשבו לזכור כי ניתן להשביח גם קרקעות נוספות, כפי שמפורט לעיל, למשל באמצעות תוספת זכויות בניה. לדוגמה מבנה המשמש למסחר עם זכויות בניה עבור קומה אחת (למשל המכולת השכונתית) ושעליה ניתן באמצעות הגשת תב"ע להוסיף זכויות בניה לבניית מספר יחידות דיור מעל המבנה המסחרי. דוגמה נוספת היא פעולה של פינוי בינוי באמצעות הוספת זכויות בניה בתב"ע, הריסת בניין המגורים הישן והקמתו של בניין מגורים חדש עם מספר יחידות דיור מוגדל.
במה כרוכה השבחת הקרקע?
היטל השבחה –הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין על ידי הוועדה המקומית, אשר אישרה תוכנית בניה והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו. היטל ההשבחה עומד על 50% מערך ההשבחה (הדלתא) של הנכס.
מס שבח - הוא מס המוטל על רווח הון הנובע ממכירת מקרקעין בישראל
מס ערך מוסף – יתכן כי יחויב המוכר בתשלום מע"מ על המכירה.
אגרות, היטלים ותשלומים אחרים – כל מקרה לגופו אך ייתכנו תשלומים נוספים שמחייבות הרשויות, למשל היטלי פיתוח, דמי היוון, עלויות תכנון וכד'.