שינוי תב"ע: למי פונים, איך מתחילים, ומה צריך לדעת לפני שמקדמים תוכנית?

תוכנית בניין עיר (תב"ע) היא מסמך סטטוטורי שקובע מה מותר ומה אסור לעשות בקרקע: מה לבנות, כמה לבנות, איך לבנות, בכמה קומות, מה הייעוד של השטח, אילו שימושים ועוד. כל שינוי, גם הקטן ביותר, מחייב תהליך פורמלי מול רשויות התכנון.

מדובר בתהליך שמערב:

· גורמי מקצועי רבים: הין היתר אדריכל, יועץ תנועה, יועץ ניקוז, יועץ פרוגרמה, שמאי, עו"ד ועוד.

· ועדות תכנון (מקומיות ומחוזיות)

· משרדי ממשלה

· בעלי עניין מקומיים

· במקרים רבים גם התנגדויות

מכאן גם מגיע הצורך בגורם מרכזי אחד שמבין את כל התמונה ומנהל את כל הפרויקט.

כן, בהחלט. חברות נדל"ן גדולות ומנוסות, בדיוק כמו שהן בוחרות אדריכל מנוסה לפרויקט, גם בפועל פונות למנהל פרויקט חיצוני כאשר מדובר בקידום שינוי תב"ע. ההיגיון ברור, שינוי תב"ע הוא תהליך מורכב, רב שלבי ורגולטורי, ואפילו צוותי ההנדסה הפנימיים של חברות גדולות לרוב אינם מצוידים בכל הידע והניסיון הדרושים כדי לנווט אותו בהצלחה.

בפועל, גם אם לחברה יש מחלקת הנדסה ותכנון פנימית, ברוב המקרים הם מכירים את התהליך ברמה הכללית בלבד, אך חסרה להם את היכולת לצלול לפרטי הפרטים של התכנית ולהבין בנבכי הבירוקרטיה. למשל להכיר את דרכי העבודה של הוועדות המחוזיות, את דרישות הרגולציה את הנורמות הפנימיות של גורמי הממשלה השונים המעורבים.

נוסף לכך, וחשוב אף יותר, עובדי מחלקת תכנון והנדסה של חברה לרוב מנווטים בין מספר רק של פרויקטים במקביל, לכן אין להם אפשרות להקדיש זמן רב לטיפול פרטני וממוקד רק בפרויקט מסוים, כפי שנדרש בתהליך שינוי תב"ע. לעומת זאת, מנהל פרויקט חיצוני מתמקד אך ורק בפרויקט הספציפי הזה, מוודא שכל היועצים עובדים בהרמוניה, עוקב אחר כל שלב בתהליך ומקצר משמעותית עיכובים אפשריים.

חשוב להבין שרבות מהחברות ממקמות את תחום שינוי התב"ע תחת מחלקת היזמות, ולא תחת מחלקת ההנדסה, דבר שמעצים עוד יותר את הצורך במנהל חיצוני שיודע להביא תוצאות. מנהל פרויקט מנוסה לא רק מכיר את התהליך האדריכלי, המשפטי והרגולטורי, אלא גם את האנשים והדינמיקות האישיות שמנחות את העבודה מול הוועדות - ידע קריטי שלא ניתן ללמוד ללא עבודה יום יומית בשטח.

הוא הגורם שמתאם, מוביל ומנהל את כל ההליך.תפקידיו כוללים בין היתר:

· בדיקת היתכנות ראשונית

· בניית אסטרטגיית תכנון מול הוועדות

· בחירת האדריכל המתאים

· גיוס וניהול כלל היועצים

· תיאום מצגות וחומרים לדיונים

· עבודה מול הרשויות לכל אורך הדרך

· טיפול בהערות, דרישות, עדכונים ושינויים

· הובלת היזם עד לאישור התוכנית

בפועל, הוא ה"ארכיטקט" של כל התהליך. לא של הבניין, אלא של המערכת.ללא מעורבות של מנהל פרויקט מעולה, עם ניסיון עשיר, גם יזם מאוד מנוסה עלול למצוא את תופס את הראש בעצבנות אחרי שלוש שנים, ואחרי בזבוז של כסף רב ואנרגיות מיותרות.

האדריכל הוא מי שמכין את התוכנית עצמה. תפקידו חשוב ביותר. הוא זה שמכין את:

• הוראות התכנית

• תשריט הבינוי

• תשריט מצב מאושר ותשריט מצב מוצע

יחד עם זאת, חשוב להבין שלא כל אדריכל מתמחה בהכנת תב"ע. אדריכלים רבים הם אמנים מהטובים ביותר שיש, והם יודעים לתכנן את המבנה המרהיב ביותר שאפשר לדמיין. אולם, הליך של שינוי תב"ע הוא אומנות מסוג אחר לחלוטין, הוא משחק של רגולציה ושל תכנון עירוני. בנוסף, חשוב להבין שהאדריכל לא מנהל את התהליך מול הרשויות ואינו אחראי על תיאום היועצים. הוא חלק חשוב מהפאזל, אך לא מי שמחזיק את כל התמונה ביד.

אין תוכנית תב"ע ללא יועצים. הם עוזרים לנו להשלים את התמונה:

• יועץ תנועה

• יועץ ניקוז

• יועץ נוף ופיתוח

• שמאי

• יועץ פרוגרמתי

• מודד

כל יועץ הוא עולם ומלואו, והבעיה היא שיזם לא יודע מתי צריך כל אחד, איזה סוג עבודה עליו להפיק, מי טוב, מי פחות, אם התוצרים שהוא שלח טובים או לא, ואיך לגרום לכולם לדבר אחד עם השני.

זה בדיוק התפקיד של מנהל הפרויקט.

כאן מתחילה הבעיה האמיתית בקידום תב"ע. שיח עם רשויות התכנון זו שפה בפני עצמה. צריך ללמוד אותה. צריך להיות שם כדי להבין. רק אחרי שנים של ניסיון מבינים מי מחליט, מי קובע, מה נקודת המבט של כל גורם, מה הכאב שלו, ובכלל איך המערכת הסבוכה הזאת מתפקדת.

בתהליך הזה תמצאו לרוב את :

• מהנדס הוועדה המקומית או אדריכל העיר

• הוועדה המקומית לתכנון ובנייה

• לשכת התכנון המחוזית

• הוועדה המחוזית

• משרדי הממשלה השונים (הגנ"ס, ביטחון, בריאות, ניקוז, רמ"י, תחבורה ועוד...)

הדיאלוג עם הגופים הללו הוא עולם בפני עצמו, ומי שלא מכיר את המדיניות והניואנסים, יאבד זמן יקר וכסף רב.

לאדם פרטי או יזם קטן שמקדם שינוי תב"ע נקודתית כדאי לפנות לאדריכל בלבד ולנווט את עצמו בין כל משחקי הבירוקרטיה. ההוצאה הנוספת למנהל פרויקט תכביד על הכלכליות שלא לצורך.

מנגד אם מדובר בפרויקט יזמי גדול, או חברה גדולה שעוסקת בפרויקט נדל"ן משמעותי, התשובה ברורה. ריבוי היועצים הנדרשים, המשמעות הכלכלית של כל שינוי, או עיכוב בלוחות הזמנים כל כך גודלים שאין ברירה אלא לפנות למנהל פרויקט תב"ע מנוסה.

מנהל טוב מחזיק את כל הידע המקצועי, יש לו יכולות תכנונויות, ההבנה רגולטורית, ניסיון מול וועדות התכנון, הוא יודע לנהל את היועצים, לבנות את האסטרטגיה הנכונה לאישור התוכנית.

חשוב לבחור מנהל פרויקט שיודע להפשיל שרוולים ולבדוק בעצמו את התוצרים השונים. כזה שלא מפחד להתעמת תכנונית עם האדריכל, עם היזם, עם היועצים השונים וכן - גם עם רשויות התכנון.